Affitti a Milano: per un monolocale a Brera si pagano 1.400 euro al mese, 1.000 a City Life

di Gino Pagliuca

A San Babila e Porta Nuova i quartieri più cari. Costi alle stelle per l’eccesso di domanda. Il rialzo dei mutui frena le compravendite. I proprietari che optano per la cedolare secca non potranno aumentare l’affitto per otto anni, quindi ritoccano il canone verso l’alto

Affittare un monolocale a Milano costa 700 euro al mese, per andare a vivere in un bilocale si sale a 900 e per i tre locali a 1.200. Sono questi i valori mediani che si ricavano elaborando i dati aggiornati al primo semestre di quest’anno dall’Ufficio Studi di Tecnocasa e relativi a 125 microzone della città. Chi cerca un’abitazione in un’area non periferica deve però mettere a budget cifre molto più elevate: a San Babila e dintorni per tre locali (un’ottantina di metri quadrati) si arriva a spendere 4.500 euro al mese, nel complesso di Porta Nuova ne servono 4.000. Per cavarsela tra i 700 e gli 800 euro bisogna andare a Quarto Oggiaro o a Ponte Lambro.

La ricerca di un appartamento in affitto con un contratto di lunga durata a Milano non è mai stata facile ma oggi l’impennata dell’inflazione e il timore di recessione rendono la caccia molto più complicata. I canoni sono aumentati, soprattutto per una ragione fiscale. I proprietari che optano per la cedolare secca (prelievo del 21% e nessun’altra imposta da pagare) sanno che per otto anni non potranno aumentare l’affitto. Fin quando l’inflazione veleggiava sotto l’1% non era un problema, oggi invece con il costo della vita salito dell’8,1% (ultimo dato Istat disponibile, relativo ad agosto) lo è e chi mette un alloggio sul mercato chiede da subito di più per rifarsi del mancato aggiornamento dei prossimi anni.

Ma non c’è solo questo. La domanda potenziale oggi è di gran lunga superiore all’offerta perché molte delle persone (in massima parte giovani in cerca di prima casa) che lo scorso anno avrebbero cercato di comprare con un mutuo oggi si trovano con prezzi di acquisto più elevati di dodici mesi fa e l’impossibilità di ottenere un mutuo senza una discreta somma da anticipare e un reddito adeguato. Il mix tra aumento dei prezzi e salita dei tassi sta avendo un effetto dirompente: nel giro di dodici mesi per acquistare la stessa casa a Milano e disponendo della stessa somma da dare in anticipo è necessario spendere per la rata del mutuo tra il 40 e il 50 per cento in più. In soldoni: se lo scorso anno servivano 700 euro al mese oggi ne occorrono mille, con la differenza che per un mutuo da 700 euro basta un reddito da 2 mila euro al mese, per una rata da 1000 il reddito deve essere di almeno 3 mila.

I mutui agevolati per i giovani di fatto oggi non sono erogabili perché le norme prevedono che siano offerti a un tasso massimo che è molto al di sotto dei valori correnti di mercato. Per molti nuclei familiari di nuova formazione cercare in affitto è l’unica strada praticabile. E bisogna cercare a mercato libero, perché se è vero che le norme prevedono anche la possibilità di stipulare contratti di locazione a canoni concordati con sconti fiscali al proprietario, a Milano (differentemente da quanto accade nelle altre grandi città) questa opportunità di fatto non esiste perché sono stati concordati canoni irrealistici e nessun proprietario privato affitta così.

Secondo il rapporto residenziale dell’Agenzia delle entrate a Milano nel 2021 sono state locate con contratto ordinario della durata di otto anni 39.297 abitazioni mentre i contratti concordati (che di anni ne durano cinque) sono stati solo 2.154. Per avere un termine di paragone, a Roma i contratti ordinari sono stati poco più di 12mila, quelli concordati oltre 33mila.

Le case disponibili per l’affitto di lungo termine intanto sono diminuite, perché i proprietari hanno paura della morosità degli inquilini e preferiscono, dove possibile, affittare con contratti della durata di qualche mese soltanto agli studenti o optare, soprattutto se l’abitazione si trova in una zona ben servita dai mezzi pubblici, sugli affitti turistici, per limitare il rischio di insoluto. E non appare un timore ingiustificato. Se una famiglia in affitto si trovasse infatti in difficoltà nei prossimi mesi, come accade abitualmente prima pagherebbe le bollette, perché la luce e il gas vengono tagliati in breve tempo, mentre l’affitto nella scala delle priorità verrebbe inevitabilmente dopo.

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