Milano riparte da Baggio (e da Piazza dArmi): nuove abitazioni e parco per la città

in viaggio tra Boston, New York e poi Cannes. Perch gli investitori bisogna andarli a cercare. Se lo Stato aspetta che passino per caso e si accorgano che l’Italia ha un grande patrimonio immobiliare pubblico da valorizzare chiaro che il progetto fallisce. Giovanna Della Posta, napoletana, l’amministratrice delegata di Invimit, la Sgr controllata dal ministero dell’Economia e delle Finanze che ha proprio il compito di valorizzare quei beni. Tra Stati Uniti, Europa e Medio Oriente in questi giorni la manager a caccia di quegli investitori, grandi fondi, sviluppatori disponibili a mettere sul piatto circa mezzo miliardo.

388 mila metri quadrati

Dalla sua ha una carta di peso da giocare, perch la destinazione del viaggio Milano, con una delle rare operazioni di sviluppo immobiliare che in questo momento la citt offre. La meta si chiama Piazza d’Armi, un’area da sviluppare, di cui uno dei fondi gestiti Invimit possiede circa 388 mila metri quadrati, nella parte Ovest di Milano. Si trova attorno alla Caserma Santa Barbara e all’Ospedale Militare di Baggio, uno dei pi estesi complessi militari cittadini esistenti in Italia. l’area verde dove per quasi 50 anni si sono addestrati i militari e si sono svolte le manovre con i carri armati. Poi dagli anni ‘80 calato il sipario. Il 75% di quell’area che fa da cerniera tra la citt e i piccoli comuni limitrofi verr destinato a parco.

Sar il secondo spazio verde cittadino dopo il Parco Sempione

Sar il secondo pi grande di Milano dopo il Parco Sempione. Il progetto Piazza d’Armi ha una marcia in pi, dice Della Posta. Poi ci sar edilizia abitativa e negozi, nessun centro commerciale, nessun insediamento industriale o logistico. La realizzazione di un Parco cos vasto— sottolinea — rappresenta un progetto nel progetto, che rende l’asset un unicum sul mercato per attrattivit e sostenibilit. L’area collegata alla citt con la metropolitana, cos da renderla a portata di mano, la citt dei 15 minuti: sostenibile, efficiente e accessibile ai pi. In corso a Milano ci sono operazioni di sviluppo a Sesto San Giovanni e sugli scali ferroviari, ma Piazza d’Armi rappresenta la novit per gli investitori. Il progetto incardinato, abbiamo avviato le attivit propedeutiche alle bonifiche, mandato via gli ortisti abusivi, demolito le baracche, portato via un centinaio di bombole di gas. L’asset pronto. E la manager ha iniziato il suo viaggio: Con l’esperienza del fondo Dante, di cui Poste Vita ha rilevato tutte le quote emesse per un valore di circa 249 milioni nel cui perimetro c’erano immobili di pregio a Roma e Milano e nelle principali citt italiane, ed il progetto Beatrice, dedicato al senior housing, gli investitori ormai li conosciamo tutti. Cos, ha gi contatti con i maggiori player, quelli pi liquidi che hanno meno bisogno di ricorso al debito, in un momento in cui l’aumento del costo del denaro un fattore critico per gli investimenti, dice Della Posta. Parlo con gli investitori internazionali. Dai tedeschi Ece e Union Investment real estate fino al Public Investment Fund (Pif) in Arabia Saudita. Ma anche Ardian o Savills. Cerchiamo i pi bravi, li corteggio tutti. Anche Manfredi Catella con la sua Coima guada con interesse i progetti di Invimit. Quali argomenti usa per convincerli? Spiego che i nostri progetti sono a condizioni di mercato, in trasparenza, con obiettivi di sostenibilit risponde Della Posta, da quattro anni al timone di Invimit dopo una carriere nel settore privato, tra Sara assicurazioni, Fastweb, sin dai tempi dell’Ipo in Borsa, Enel.

L’attesa del via libera della Consob

un quadro in cui l’azionista pubblico resta parte dell’iniziativa con una quota di minoranza, equity che rappresenta la cosiddetta skin in the game, in pratica, anche lo Stato partecipa al rischio e accompagna l’investitore nel percorso di valorizzazione. E lo Stato ha lo stesso obiettivo dei privati: il rendimento. Qualche numero? L’asset Piazza d’Armi vale circa 80 milioni di euro, valore in via di definizione. Per lo sviluppo ci vogliono altri 500 milioni. L’idea decuplicare il valore del terreno.

Il mix pubblico-privato

L’iter verr avviato con l’invio a Consob della comunicazione relativa alla pre-commercializzazione, poi ci sar la richiesta di autorizzazione con il prospetto informativo per l’offerta pubblica di vendita. Il progetto prevede la costituzione di un nuovo fondo che riceverebbe in trasferimento l’area di Piazza d’Armi, e ricorso a meccanismi che consentano di differenziare i profili di rischio con un regolamento di gestione che preveda la possibilit di emettere pi classi di quote, cos da poter differenziare i diversi profili di rischio e di rendimento dell’investitore pubblico rispetto a quello privato.

Gli edifici pubblici valgono 300 miliardi per 300 milioni di metri quadri

Fanno da sfondo a questa nuova operazione i numeri del ministero dell’Economia: gli edifici pubblici valgono almeno 300 miliardi per 300 milioni di metri quadri. Numeri che potrebbero essere ancora pi alti se si considerano anche gli oltre 28 miliardi di metri quadri di terreni, che sono censiti ma di cui non conosciamo il valore. Il ruolo di Invimit di valorizzare questo immenso potenziale patrimoniale e mobilitare la grande ricchezza del portfolio immobiliare italiano per mettere in sicurezza il debito pubblico e il futuro del Paese — sottolinea la manager—. Per farlo necessario mettere a disposizione del Paese appositi strumenti finanziari adeguati. Cosa che contribuisce all’abbattimento del debito e apre la via a una strada nazionale di impiego del risparmio privato. C’ un altro tassello al disegno complessivo. A partire da quest’anno, Invimit ha aperto al mercato della previdenza, con il subentro nella gestione del Fondo di Previdenza del personale del ministero dell’Economia. Ci avvicina al mondo della previdenza, sempre pi strategico per il sistema economico, dice Della Posta. Il punto di partenza per Invimit per raggiungere gli oltre 300 miliardi di raccolta dei fondi pensione e delle Casse di previdenza.

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