Mutui, a Milano è un salasso: come cambia la rata per l’acquisto di una casa di 80 o 100 metri quadrati

di Gino Pagliuca

Da gennaio il costo del denaro è aumentato di due punti. Per un appartamento da 100 metri si va dai 672 euro al mese del Gratosoglio ai 1.343 euro di Porta Volta. Per una soluzione di 80 metri l’oscillazione è tra 385 e 856 euro. Prestito difficile per i giovani, ma inferiore a un affitto

Da gennaio il costo dei mutui fissi è aumentato di quasi due punti. Che cosa significa per chi deve comprare casa a Milano è facile da mostrare. Secondo il rapporto sul mercato residenziale dell’Agenzia delle Entrate e dell’Abi nel 2021 chi ha comprato casa nella nostra città con un mutuo in media ha richiesto un finanziamento da 234 mila euro. Il dato nazionale è di 137 mila euro. Volendo restare nel mondo delle medie alla Trilussa, possiamo dire che quel mutuo da 234 mila euro se ipotizzato per l’acquisto di una casa da 300 mila euro a inizio 2022 avrebbe pagato 796 euro, mentre oggi richiede un esborso da 1.012 euro, con un aumento del 27,1 per cento. Altro che tasso di inflazione.

Nel grafico (in foto) cerchiamo di andare un po’ più a fondo sul costo dei mutui a Milano indicando a quanto ammonta per due abitazioni tipo il costo mensile della rata in 43 quartieri cittadini. Per farlo siamo ricorsi all’ultima edizione disponibile del borsino immobiliare Fimaa-Camera di commercio. Abbiamo ipotizzato l’acquisto di una casa da 100 metri quadrati in ottimo stato e in buona posizione con costo variabile tra 250 e 500mila euro e finanziamento tramite mutuo fisso a 20 anni pari al 50 per cento della spesa.

Molto spesso un acquisto di questo tipo viene effettuato da nuclei familiari già consolidati che dispongono di una parte sostanziosa della liquidità occorrente perché hanno venduto l’abitazione in cui risiedevano. Nel secondo caso invece abbiamo considerato un’abitazione di 80 metri quadrati bisognosa di lavori di ripristino, con prezzo tra 120 e 250 mila euro. Il mutuo in questo caso è a 30 anni e copre l’80 per cento della spesa.

Le tipologie

A comprare immobili di questo tipo sono spesso nuclei familiari di nuova costituzione che vivevano o ognuno a casa propria oppure insieme ma in affitto, che non hanno molti soldi a disposizione e di quei pochi una parte devono destinarla alla ristrutturazione dell’appartamento. Abbiamo ipotizzato mutui a tasso fisso benché oggi i variabili abbiano (non si sa fino a quando) costi inferiori perché nelle valutazioni bancarie di norma la sostenibilità delle rate viene calcolata comunque sul tasso fisso.

Il listino Fimaa-Camera di commercio suddivide la città in 70 zone: ne abbiamo scartate 27, perché o troppo costose per rientrare nei limiti del nostro esempio (in pratica tutta la zona 1) o perché troppo economiche. Senza enumerare nel dettaglio i risultati della nostra analisi, rilevabili a colpo d’occhio nel grafico, ci limitiamo a dire che per la casa da 100 metri del nostro esempio si va dai 672 euro al mese del Gratosoglio ai 1.343 euro di Porta Volta; per la casa da 80 metri l’oscillazione è tra 385 e 856 euro mensili per i medesimi quartieri.

Il raffronto

I dati della casa da 80 metri ci danno un’indicazione molto importante: per quanto i mutui possano essere aumentati il loro costo è inferiore, e talvolta di molto, a quello degli affitti. Con 856 euro al mese, cifra massima del finanziamento, un trilocale di 80 metri si fa fatica a trovarlo in estrema periferia, ma certo non si trova in piazza Baiamonti. E men che meno in viale Cassala, in una zona comoda per la Bocconi e ancor più comoda per lo Iulm si trovano proprietari disposti ad affittare tre locali a 385 euro, cioè meno di quanto prenderebbero per ogni posto letto del trilocale. Anche il mutuo per l’abitazione da 80 metri è però assolutamente proibitivo per un giovane che non abbia qualche decina di migliaia di euro da anticipare.

La soluzione per loro ci sarebbe ed è rappresentata dal fondo prima casa per gli under 36, che consente di ottenere mutui fino al cento per cento del valore dell’abitazione a tassi ridotti, grazie al fatto che il rischio di insolvenza se lo assume in gran parte lo Stato. Questi finanziamenti sono concedibili purché l’acquisto riguardi un’abitazione prima casa dal punto di vista fiscale e purché il richiedente abbia un Isee inferiore a 40mila euro all’anno.

I rischi

Il problema è che questi mutui vanno erogati a un tasso massimo oggi non praticabile per i finanziamenti a tasso fisso; oggi sono offerti da poche banche a tasso variabile e variabile con il cap, con il rischio che un ulteriore rialzo del costo del denaro li renda molto onerosi per debitori che comunque non hanno alto reddito.