nomisma
di Gino Pagliuca14 ago 2022
Gli osservatori del mercato segnalano un calo di interesse per gli appartamenti da investimento. Secondo Nomisma tra le famiglie che hanno espresso l’intenzione di comprare casa solo nel 5,1 per cento dei casi sono intenzionate a farlo per trarne un reddito. Nel 2021 la quota era del 10,2%, nel 2020 del 13,3%. La spiegazione può essere ricavata dalla tabella, dovuta anch’essa al centro studi bolognese sui rendimenti teorici per affitti a canone libero della durata standard di otto anni: si va dal 5,3 per cento di Palermo e al 5,2 della capitale al 4 per cento di Milano e Bologna.
Cedolare secca e Imu
Al netto, se si ipotizza un prelievo fiscale (cedolare secca più Imu) pari al 35 per cento del canone, il range scende al 2,6 (Bologna, Milano)- 3,4 per cento (Roma, Palermo). Firenze è in media al 2,8 per cento netto (4,4 lordo), Torino al 3 (4,5 lordo), Genova e Napoli al 3,3 (5,1 e 5 lordo). Il rendimento è rimasto pressoché invariato negli ultimi due anni, a essere cambiati e molto sono i rendimenti obbligazionari, in forte salita. Se un Btp dà quanto un affitto, incassare ogni sei mesi le cedole è più comodo e meno rischioso e si ha certezza di quanto si ricava alla scadenza del titolo. Si potrà obiettare che se si vendono i titoli prima del tempo si possono perdere anche molti soldi, ma è lo stesso rischio che si corre ipotizzando una vendita dell’immobile in tempi stretti in una fase di contrazione del mercato. Un Btp inoltre al prezzo del momento lo si vende nell’arco di qualche secondo, una casa se va bene richiede qualche mese.
Il confronto
I dati citati sono la media cittadina ponderata; se si considerano le quattro macroaree (pregio, centro, semicentro, periferia) con cui Nomisma suddivide il mercato delle città maggiori risulta che i rendimenti migliori sono registrati in periferia, i minori nella aree di pregio. Ad esempio, a Milano si va dal 4,1% delle zone top al 5,3% delle aree con i prezzi delle case più a buon mercato; a Roma si oscilla dal 4,6% al 6,1%. Se si considerano borsini più dettagliati, con quotazioni a livello di quartiere, come ad esempio quello di Tecnocasa, si verifica che in alcune aree di estrema periferia si può arrivare anche oltre il 9 per cento lordo (6 per cento al netto).
Morosità e rivalutazioni
Evidente che i rendimenti sono più bassi dove minore è il rischio di incocciare in morosità e dove maggiore la prospettiva di rivalutazione dell’immobile. Il problema dei rendimenti degli affitti è reso ancora più complicato dall’inflazione: la cedolare secca non consente l’aggiornamento annuo del canone al costo della vita e la tassazione a Irpef (reddito imponibile per il 95 per cento all’aliquota marginale), con cui invece è possibile adeguare l’affitto, è molto penalizzante per chi ha un reddito medio alto. E anche se i canoni stanno salendo in linea con i prezzi delle abitazioni è anche difficile incontrare una domanda di inquilini affidabili, perché spesso si tratta di persone che vorrebbero in realtà comprare ma non possono ottenere un mutuo, spesso perché non dispongono della liquidità per coprire una parte del prezzo di almeno il 20-30 per cento. O ancora perché il loro reddito è giudicato insufficiente per la copertura della rata: il guaio è che se una rata di mutuo a 30 anni non è sostenibile ben difficilmente lo può essere un canone di locazione in una grande città.
Gli affitti brevi
Nei maggiori capoluoghi, nelle città universitarie e nei centri d’arte l’offerta di abitazioni in affitto di lunga durata è oltretutto rarefatta perché chi affitta preferisce ricorrere agli affitti brevi ma chi volesse acquistare oggi un’abitazione a questo scopo deve mettere in conto non solo i prezzi in crescita per l’acquisto ma anche la possibilità che vengano introdotte restrizioni alla facoltà di locare. Come già deciso per Venezia, nel decreto Aiuti, che lascia al Comune la possibilità individuare le aree, nelle zone di pregio storico artistico della parte lagunare, nelle quali sarà possibile introdurre limitazioni per gli affitti turistici. Altre città, con Firenze in prima fila, vorrebbero norme analoghe.
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, 2022-08-15 13:19:00, lle grandi città: Milano e Bologna meno redditizie di Roma e Palermo, la periferia meglio del centro. Attenzione alle restrizioni sulle brevi durate, Gino Pagliuca
