Mutui, il «cap» torna di moda. Che cos’è  e quando conviene: tutti i calcoli da fare

Spariti completamente dal mercato quando la forbice tra mutui variabili e fissi era di pochi decimi di punto, i mutui variabili con il cap stanno tornando nel catalogo delle banche. Si tratta di prodotti che in teoria presentano il vantaggio di un tasso minore rispetto a quello dei fissi con un limite alla salita della rata in caso di aumento dell’Euribor, ma che nella pratica costano certamente più dei variabili standard mentre non danno nessuna garanzia di consentire un risparmio rispetto al fisso. Se teniamo come riferimento la rata media del fisso a 20 e 30 anni calcolata sulla rilevazione del 20 luglio che potete leggere QUI emerge infatti che di qui a cinque anni in caso di forte rialzo dei tassi in nessun caso il cap permetterebbe di risparmiare rispetto al fisso, mentre nell’arco temporale del decennio solo il mutuo di Crédit Agricole a trent’anni presenterebbe un lieve vantaggio. Sono numeri che inducono a valutare con molta attenzione l’ipotesi di scegliere un prodotto di questo tipo.

Gli aspetti da considerare

Tre gli aspetti da considerare. Il primo è il maggior costo (dovuto allo spread sull’Euribor) richiesto dalla banca rispetto a quello del variabile ordinario. Si va da 40 centesimi a oltre un punto, e di norma minore è la differenza tra mutuo cap e variabile standard e minore è anche la protezione, perché il cap viene fissato a tasso più alto. Il secondo punto da valutare è il tasso del cap: si va, per i mutui qui presentati, dal 2,90 al 4,59 per cento. Il terzo è di minore evidenza ma altrettanto importante e c’è bisogno anche in questo caso di consultare il piano di ammortamento e capire se il capitale viene restituito allo stesso tasso di interesse iniziale o se avviene a un valore più alto.

Ammortamento e rate crescenti

Dei mutui qui presenti, i finanziamenti a 20 e a 30 anni di Intesa Sanpaolo presentano questa seconda caratteristica, perché il tasso iniziale è 1,90 ma l’ammortamento avviene a 2,50. Quando l’ammortamento del capitale avviene a tasso più alto di quello degli interessi le rate iniziali sono più basse ma ad Euribor stabile crescono un poco mese dopo mese. Dal piano di ammortamento del mutuo Intesa trentennale si vede infatti che la prima rata, ipotizzando Euribor fermo al livello iniziale, è di 517,68 euro, la seconda di 517,83 e così via. La crescita è piccola perché la differenza tra 1,90 e 2,50 è limitata. Ma sul mercato ci sono anche prodotti che effettuano l’ammortamento del capitale allo stesso tasso del cap e in quel caso la crescita tendenziale della rata è molto più evidente.

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